KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN GÖRÜNMEYEN YÜZÜ – 1
DAİRENİZ BÜYÜK AMA ARSA PAYINIZ KÜÇÜKSE NE OLUR?
(*Bu yazı, Kentsel Dönüşümün Görünmeyen Yüzü başlıklı köşe dizisinin ilk bölümüdür.)
Ülkemiz ve Samsun’da kentsel dönüşüm denildiğinde aklımıza ilk olarak depreme dayanıklı yeni binalar, müteahhit anlaşmaları (tabi ki kat karşılığı inşaat sözleşmeleri) ve modern yaşam alanları geliyor. Ancak
dönüşüm sürecinde çoğu zaman gözden kaçan, fakat hak sahiplerinin geleceğini doğrudan etkileyen çok önemli bir konu var: Arsa payları. Bugüne kadar birçok apartmanda insanlar dairelerinin
büyüklüğüne, bulunduğu kata ya da manzarasına bakarak sahip oldukları hakkı değerlendirdi. Oysa hukuken her zaman belirleyici olan dairenin büyüklüğü değil, tapuda yazılı olan arsa payıdır.
Peki arsa payı neden bu kadar önemlidir?
Çünkü kentsel dönüşüm sürecinde alınacak birçok kararın temelinde arsa payları yer alır. Yeni yapılacak projede hak sahiplerinin konumu, bazı kararların alınmasındaki oy oranları ve paylaşım dengeleri büyük
ölçüde arsa payları üzerinden şekillenir.
Sorun ise burada başlıyor. Özellikle 1970'li, 1980'li ve 1990'lı yıllarda yapılan birçok yapıda arsa payları bugünkü değerleme kriterlerine göre belirlenmemiştir. Aynı büyüklükteki iki dairenin farklı arsa
paylarına sahip olduğu, hatta bazı durumlarda daha değerli dairelerin daha düşük arsa payı aldığı örneklerle sıkça karşılaşılmaktadır. Bu durum yıllarca fark edilmeyebilir. Çünkü insanlar evlerinde
yaşamaya devam ederler. Ancak bina kentsel dönüşüme girdiğinde ve herkes yeniden paylaşım hesapları yapmaya başladığında, yıllardır gizli kalan bu sorun gün yüzüne çıkar. Bu noktada komşular
arasında anlaşmazlıklar başlayabilmekte, dönüşüm süreçleri uzayabilmekte ve hukuki uyuşmazlıklar ortaya çıkabilmektedir.
İşte bu nedenle kentsel dönüşüm yalnızca yapı güvenliğinin yanında mülkiyet adaletinin de yeniden tesis edilmesi sürecidir. Bugün dönüşüm sürecine hazırlanan her hak sahibine tavsiyem, sadece
binasının durumunu değil, tapusundaki arsa payını da incelemesidir.
**Kentsel dönüşüm bu nedenle yıllardır fark edilmeyen mülkiyet ilişkilerinin ve hak dağılımlarının da yeniden sorgulandığı bir süreç olması sebebiyle de çok önemlidir. Bu nedenle dönüşüm sürecinde
sadece binanın fiziksel durumuna değil, hukuki altyapısına da dikkat etmek gerekir.
Bu yazı ile başlamayı planladığım “Kentsel Dönüşümün Görünmeyen Yüzü” başlıklı yazı dizisinde; arsa payı hatalarının dönüşüm sürecine etkilerini, arsa payı düzeltme davalarını, çoğunluk kararları
karşısında azınlık maliklerin haklarını ve uygulamada sık karşılaşılan sorunları ele almaya devam edeceğim. Bir sonraki yazımızda şu sorunun cevabını arayacağız: “Arsa payı hatalıysa kentsel dönüşüm süreci durur mu?”
Duygu Bircan Alaçamlı
Yüksek Mühendis
SPK Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
Alaçamlı& Partners Kurucu Ortağı
Kentsel Dönüşüm ve Şehircilik Vakfı Samsun İl Temsilcisi
